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30 Novembro 2017 Compartilhar

Para consultor imobiliário Julio Villamide, este 2017 acabará por ser o melhor ano para o mercado imobiliário, em comparação com os últimos 3 anos de análise.


De acordo com o portal Constructor que estava em contato com o especialista imobiliário Julio Villamide, este ano vai fechar melhor do que 2016 e também, com números melhores que os anos anteriores.

A entrevista também passou por outras questões importantes, como incentivos para obras, aprovadas pelo Poder Executivo e superiores a 15 milhões de dólares; os incentivos propostos pela Intendência de Maldonado e, além disso, uma questão de grande relevância como a situação atual da habitação de interesse social.

Com uma pequena ênfase nos últimos, as chamadas "Casas Promovidas" foram o foco de situações críticas, por exemplo, as mudanças introduzidas pelo Ministério da Habitação que foram categorizadas pela Villamide como "nocaute" da Lei 18.795. A implantação do teto de 25% reduziu para metade a construção de casas.

Veremos abaixo um resumo das respostas dadas ao Del Constructor

Qual o comportamento do mercado imobiliário neste 2017?

De acordo com o especialista, este 2017 vai fechar melhor do que em 2016, já que no ano passado teve um primeiro semestre que pode ser incluído "entre os quatro muito negativos", quase recessivos, que viveram o mercado entre o segundo semestre de 2014 e o primeiro semestre de 2016. Ele também menciona que esses dois anos "foram realmente muito ruins, com alguns indicadores que até foram, em termos de venda registrada, quase no nível de 2002". No entanto, a partir do segundo semestre de 2016, as coisas começaram a melhorar em coerência com uma recuperação econômica que o país apresentou. E, além disso, em 2017, essa tendência está se consolidando, de modo que será um ano que excederá as melhorias obtidas naquele ano de 2016.
 
Melhoria na economia

Essa remessa de reapontamento deveu-se apenas à melhoria da economia do país ou também influenciada por fatores externos?

De acordo com Villamide, a melhoria econômica baseia-se principalmente em variáveis ​​em nosso país. Ele também acrescenta que "não é uma coincidência que esses quatro semestres negativos de que falamos coincidiram com a estagnação econômica virtual do Uruguai, com uma forte desaceleração no crescimento econômico, embora não tenha entrado em recessão, manteve taxas de crescimento muito altas. baixo ". Como vimos em parágrafos anteriores, a partir do segundo semestre de 2016 é que a situação melhora e as taxas de crescimento já se aproximam de 3%, ou seja, é possível perceber uma reativação, que está associada a fenômenos também ligados à linha econômica , como o emprego, o rendimento das famílias que melhoraram muito devido à queda da inflação e, fundamentalmente, "para a melhoria das expectativas dos consumidores, esse é um fator que não podemos negligenciar quando fazemos o equilíbrio" .

Detalhando um pouco mais a expectativa dos consumidores, temos que esse índice se baseie na confiança do mesmo, uma pesquisa preparada pela Equipos Consultores e a Sura Chair of Economic Confidence of the Catholic University. "Nesses semanais francamente ruins, estávamos em uma área de pessimismo moderado e agora nos mudamos para uma área de otimismo moderado, 2017 foi o melhor ano, desde 2014, 2015 e 2016 foram anos regulares para o setor".

Como impactou, se tivesse impacto, a lei de lavagem de dinheiro promovida pelo atual governo argentino no mercado imobiliário uruguaio?

Neste caso, Villamide diz que quase não teve impacto "do ponto de vista dos níveis de atividade". O impacto foi observado nas avaliações feitas pelos agentes imobiliários, já que "muitos proprietários branqueados de argentinos que tinham no Uruguai, então precisavam de duas avaliações de agentes imobiliários uruguaios". Milhares e milhares de avaliações foram feitas tanto em Montevidéu quanto em Maldonado para regulamentar isso Mas, do ponto de vista operacional, do ponto de vista capital, que venderam propriedades no Uruguai para comprar em Buenos Aires ou vice-versa, capitais da Argentina para comprarem aqui, isso não aconteceu ".

Em uma entrevista anterior, você me disse que muitos argentinos, aposentados, por exemplo, compraram uma propriedade no Uruguai, não mais como segunda residência, mas para ficar. Isso ainda está acontecendo?

Para Villamide, este é um fenômeno que continua a ser mantido em Montevidéu, Maldonado e Colonia. "Essa presença constante de argentinos que estão se instalando no Uruguai, que às vezes tem razões fiscais, mas, em outros casos, motivos de residência real, ainda está ocorrendo, de fato, os argentinos ainda estão entre os mais ativos na época de os procedimentos de imigração para obter residência no Uruguai, e uma parte delas são residentes permanentes nesses três departamentos que denominamos ".

Casas Promovidas

Em que situação está no tema de Promoted Housing, anteriormente chamado de Social Interest Housing?

Nesta pergunta, o conselheiro indica que eles estavam trabalhando durante grande parte de 2016, a pedido do Ministério da Economia e do Ministério da Habitação, para melhorar as condições e conseguir uma recuperação na construção, especificamente em investimentos e na mão de trabalho.

Esses dois assuntos foram especificamente objetivos do Ministério da Economia. Trabalhamos juntos e as empresas privadas apresentaram uma série de propostas para desbloquear situações. Após o tempo, diz que eles encontraram a surpresa desagradável que não havia sido aceita "nenhuma das propostas que fizemos privadas". O único aprovado foi a mudança de nome para Promoted Housing, dado que "Housing of Social Interest" era um nome enganador que levava a confusão, "mesmo a muitos jornalistas".

As outras propostas não só não foram aceitas, mas também "outros pontos foram introduzidos, outros elementos, negativos, o que complicou muito a situação".

Ele também acrescenta: "Tivemos, no momento em que tudo isso saiu e estava com todo o vento da cauda, ​​mil e quinze casas por ano que apareceram". Mais tarde, eles chegaram a dois mil e três mil lares por ano, com um ambiente de duzentos e duzentas e cinquenta moradias por mês. Desde 2014, quando os limites máximos de 25% foram introduzidos, eles começaram a cair, e desde março deste ano até o início de outubro, descimos para quarenta habitações por mês. Há um teto de aluguel, entre outras mudanças, todos negativos, que foram introduzidos pelo Ministério da Habitação, e é por isso que, como anteriormente o advertimos, a conseqüência de tudo isso é aquilo só haverá mais investimentos e mais empregos, mas o que há é menor investimento ".

Na sua opinião, quais são essas mudanças negativas?

Aqui Villamide assegura que é um assunto estritamente ideológico. Considera que há setores dentro do partido do governo que se entrem muito bem com o mercado, com oferta e demanda e com as ações a serem realizadas para que mais investimentos cheguem, por outro lado, há setores que ficam muito ruins com o investimento privado, com lucro, com valores de mercado e com oferta e demanda.

"Então eu acho que essa linha de pensamento era mais hostil ao investimento, pensando de boa fé que com essas mudanças eles iriam efetivamente reduzir as rendas e baixar os preços da habitação, e isso não aconteceu, não acontecerá, e O que acontecerá é exatamente o contrário, é simples, se alguém provoca mudanças que diminuam a oferta, seja de casas para venda ou compradas pelos investidores, que são colocadas em aluguel, o resultado é que eles têm menos ofertas de aluguel, a demanda Ainda é muito alto e, portanto, os preços, longe de cair, voltarão a subir ".

Propostas Casas Promovidas

Nas reuniões que você realizou com as autoridades da Economia e MVOTMA, o que você propôs para reverter essa situação?

A idéia é desbloquear algumas questões administrativas que a Agência Nacional de Habitação (ANV) introduziu "unilateralmente", como por exemplo que o município de Montevidéu não aceita edifícios com três andares com elevador. Mas para a Agência Nacional de Habitação, se eles têm um elevador, eles são casas promovidas. Isso é uma contra-sensação. O mesmo acontece com as garagens. O município de Montevidéu exige que haja metade de lugares para unidades de garagem. Se o edifício tem quarenta casas, deve ter pelo menos vinte garagens. Se você tem 18 ou 19 garagens, eles não aprovam a licença de construção ".

Por outro lado, ocorreu ao ANV que essas vinte garagens "foi bom que fosse o mínimo, mas também o máximo". Volto ao exemplo, um edifício de quarenta apartamentos poderia ter apenas vinte garagens, nem dezenove nem vinte e um. os planejadores, especialmente construindo edifícios em medianas, o que já é complicado em si mesmo, porque fazer um subsolo é caro e se os preços de venda das garagens não são alcançados, adiciona-se uma dificuldade adicional. Há mais garagens e não exige mais para não colocar os promotores em compromisso financeiro. Agora, se eles querem construir mais de vinte garagens, eles podem fazê-lo. Mas, seguindo este exemplo, a Agência Nacional de Habitação, por outro lado, diz "Não, o máximo é 20." Isso é uma contradição e cria dificuldades, e houve várias coisas desse tipo. Também pedimos que os limites máximos dentro do país sejam eliminados. s, algo que não foi alcançado. Queríamos retornar ao projeto original, são limites para 25%, e nenhum deles foi alcançado. Quando colocaram os tetos, a produção das casas caiu pela metade "
 
Você, como um dos promotores da Habitação de Interesse Social, qual é o seu sentimento com isso, vamos chamar isso de desacordo com as autoridades?

"Temos a expectativa de que, uma vez que essas questões de Responsabilidade e UPM tenham sido liquidadas, basicamente, levaram a equipe econômica a colocar todas as baterias lá, e viu os resultados reais, o que nós, os particulares, dissemos. É muito provável que o Ministério da Economia possa pedir ao Ministério da Habitação para repensar a questão, que é nossa esperança, que não a tivemos nos últimos meses porque vimos o Ministério da Economia muito focado nos problemas Eu o nomeei: além da esperança que temos hoje, experimentamos essa situação com frustração.

Porque algo que parecia tão óbvio para nós estava acontecendo e, acima de tudo, porque nós, particularmente os primeiros meses do ano passado, aconselhamos o governo de Macri porque eles estavam interessados ​​em usar o modelo uruguaio, na experiência uruguaia da Lei de Habitação de Interesse Social, para tentar incentivar a construção de habitação de classe média na Argentina. Eles têm uma institucionalidade de qualidade inferior à nossa, porque eles não possuem um Ministério da Habitação ou uma Agência Nacional de Habitação, eles estavam interessados ​​em nossa iniciativa. E aqui, nós o preenchemos com obstáculos e dificuldades. Dói-nos ver que passamos a receita e o fazem bem, e estamos involucionando o que funciona muito bem no início. Eu acho que as mudanças que foram introduzidas em março de 2017 através do MVOTMA são um golpe de morte, uma espécie de nocaute para a lei ".
 
Incentivos e investimentos

E o que você acha do incentivo adotado pelo governo para obras cujo investimento exceda 15 milhões de dólares? E como isso poderia impactar o mercado uruguaio?

Ele menciona que são obras de caráter singular, e se referem principalmente a obras em Punta del Este. Adicionando esse incentivo ao Poder Executivo e aqueles que a Intenção de Maldonado derrubou para os projetos que são apresentados este ano, as obras começarão antes do final de 2017. Isso pode levar a uma reativação do mercado de Punta del Este, embora muito devagar porque não existe demanda

O que foi observado é que os promotores - em frente de benefícios tão importantes - apresentaram licenças de construção, que não tinham custos para eles, porque esse era um dos benefícios que a Intendancy of Maldonado deu ", além de pisos adicionais de altura, eles estão respondendo ". Os trabalhos começaram com um movimento fechado de terra e terra que lhes permite cumprir os regulamentos concedidos. O consultor espera que a maior reativação do setor seja vista a partir do ano de 2018.

Como é o Uruguai em termos de investimento em construção em comparação com outros mercados da região?

O Uruguai é um pequeno mercado, suas regras são claras e transparentes, que são muito apreciadas pelo investidor estrangeiro, embora as conseqüências de não ser um grande mercado também são sofridas. Finalmente, conclui: "aqui construímos duas mil casas e o mercado é destruído".

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