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29 Diciembre 2017 Compartir

¿Cómo han evolucionado los precios de los apartamentos en el último año?


Los datos indican que este 2017 cierra con niveles superiores de ventas y créditos, así como una suba moderada de los precios.

Tanto Montevideo como la franja costera presentan buenos números en el cierre de este 2017, un saldo positivo por el repunte a nivel de compraventas y de créditos, el cual contó además con una competencia más agresiva de la banca para financiar la compra de inmuebles. Por último, la suba de precios en dólares tendió a mantenerse estable en el último trimestre.

El consultor inmobiliario Julio Villamide, aseguró a "El Observador" que "claramente" el 2017 va a cerrar como un año "superior" al 2016, como mencionábamos al inicio de la noticia, tanto a nivel de compraventas de inmuebles, como en los créditos solicitados. Asimismo, los precios tuvieron una evolución estable con un dólar que acompañó la economía.

"La perspectiva es que esta inercia (de negocios) se mantenga para 2018 en la medida que la economía uruguaya siga creciendo al ritmo actual". En los 12 meses hasta Setiembre, "el PIB acumuló una expansión de 3,2% respecto al año móvil anterior".

Villamide recordó por otra parte, que el negocio inmobiliario presentó un "ciclo de contracción" que comenzó en el segundo semestre del 2014 y se prolongó durante un largo período de tiempo (hasta la primera mitad de 2016). "Fueron cuatro semestres de recesión", mencionó. De todas formas, gracias al empuje de los proyectos de Vivienda Promovida (antes conocida como Vivienda de Interés Social o Vivienda Social) el mercado mostró señales de recobrar el dinamismo. El consultor sostiene que este 2017 cerrará con una expansión en las operaciones de compra-ventas de inmuebles, que estará entre el 12% - 15% en relación a datos del 2016.

Asimismo, el experto mencionó que se esperaba un "despegue" de la vivienda en la franja costera, hecho que no se concretó del todo en el 2017. Uno de los factores que incidió -y está incidiendo a su juicio- es la evolución que ha mostrado el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) que demostró en esta zona un "moderado pesimismo". Agrega además que "este tipo de indicadores influye mucho en las expectativas de los agentes porque en la predisposición a la compra de bienes durables están incluidos los inmuebles".

Los precios se estabilizaron

La oferta de los inmuebles (medida en precios) que hubo en la capital, estabilizó su ritmo de aumento en los últimos tres meses del año. "A lo largo de 2017 la tendencia fue a la aceleración en la suba de precios en dólares, pero en los últimos meses, la escalada muestra signos de haberse interrumpido". El calculo del Índice de Precios de Oferta de Inmuebles realizado por El Observador (IPOI-EO) subió un 6,3% en los 12 meses (finalizados en noviembre).

El indicador abarca la totalidad de los avisos clasificados que estén activos en los principales portales especializados del rubro, por lo que se procesan más de 25 mil propiedades únicas para determinar gracias a criterios estadísticos, el precio medio del metro cuadrado -en dólares- ofrecido por los propietarios mes a mes. Esto da que "el ritmo de aumento de los precios en los últimos meses se aceleró respecto al comienzo del año".

Cuando se analizan los precios en pesos constantes (según aclara El Observador, eliminando el efecto de la inflación) la suba de los últimos meses se diluye y el ritmo de aumento interanual consigue el 1,6%. "Esto implica que los precios de los inmuebles acompañaron prácticamente en el último año, el ritmo de aumento del costo de vida en Uruguay y no tanto la evolución del tipo de cambio". Si se tiene en cuenta además la evolución del poder de compra de los hogares, 1) hubo un incremento en los últimos 12 meses en la capacidad de acceso a la vivienda propia y 2) el poder de compra de inmuebles de un salario medio uruguayo creció 1,4% en los últimos 12 meses.

Estos datos implican como hipótesis que a pesar del aumento de los precios en dólares de los inmuebles, los hogares tienen una mayor facilidad para su compra, siendo un indicador que impacta de manera directa en la capacidad de los uruguayos para acceder a un préstamo hipotecario.

El dinamismo de los créditos

Por otra parte, el especialista aseguró que en el año móvil cerrado a setiembre, los créditos hipotecarios crecieron un 10,2% en Unidades Indexadas, "luego de haber caído fuerte por más de un año".

Durante el año 2016, la banca privada salió a "pelear el liderazgo absoluto" ostentado por el Banco Hipotecario (BHU) en este nicho de negocio. Y lo lograron ya que fueron capaces de reducir sus tasas de interés gracias a fondos que consiguieron esas instituciones. Lo último también se vio influenciado por un aliado importante: la fuerte desaceleración que registró la inflación en Uruguay durante el último año.

Por su lado, la gerente de productos y segmento MID&Mass del Banco Santander, Ana Paula Aboal, informó a El Observador que a partir del segundo semestre, se procesó una "fuerte recuperación" en el crecimiento de los créditos. Este banco en particular registró un crecimiento interanual de la cartera de 11% -en pesos corrientes- con una "suba de productividades" (venta de créditos) un 50% arriba del año pasado. En sus palabras: "Estas ventas están muy concentradas en el segundo semestre. Fuimos el primer banco en salir con una tasa de 5,9% en UI". Para el 2018, las dinámicas de crecimiento "serán muy similares" a las de este año, finalizó la analista.

Datos a tener en cuenta para mediados de 2018

La inercia que se prolongó desde el 2017 por parte muchos proyectos vinculados a la Vivienda Promovida, dará empuje al mercado inmobiliario por lo menos hasta la primera mitad de 2018, pero luego, llagada la segunda mitad, pueden escasear las ofertas de esos inmuebles (nuevamente en palabras de Villamide).

Si bien al día de hoy tenemos oferta, de mantenerse los actuales niveles de nuevos proyectos ante la Agencia Nacional de Vivienda -para acceder a los beneficios tributarios- puede darse que exista más "demanda que oferta", un fenómeno que podría acelerar la suba de los precios de los inmuebles.

Fuente de información: www.elobservador.com.uy

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